Жилищата поскъпнаха с 4.5% за тримесечие, НСИ отчита 15.5% годишен ръст

2026-09-29
Бизнес
Редакция

Цените на жилищата в България са се увеличили с 4.5% през второто тримесечие на 2026 г. спрямо първото, докато годишният ръст спрямо същия период на 2025 г. достига 15.5%. Това показват данни на Националния статистически институт (НСИ), цитирани от специализирания нюзлетър за недвижими имоти на "Капитал". За сравнение, през първото тримесечие на годината увеличението спрямо предходното беше 6.2%, а годишният ръст тогава бе 14.8%.

Данъчни оценки се удвояват

Успоредно с това правителството вече е внесло конкретно предложение за изменение на Закона за местните данъци и такси, което предвижда удвояване на данъчните оценки на имотите в рамките на три години. Ако парламентът го приеме в този вид, при равни други условия това ще доведе до повишаване на данък сгради, данък при придобиване на имущества – по дарение или възмездно, както и на данък наследство. Всички те са базирани на данъчната оценка. Дали и в каква степен ще нараснат, ще зависи и от общините, които определят процентите и промилите от данъчните оценки.

От финансовото министерство обясняват, че действат "в съответствие и с препоръките на ОИСР България да увеличи дела на приходите от данъци върху недвижимите имоти, които са сред най-ниските в ЕС". В обществото засега няма видима съпротива – преобладава разбирането, че промяната е справедлива, тъй като имотите поскъпнаха многократно, а данъчните оценки не са актуализирани от 20 години.

Рискове при покупки "на зелено"

Покупката на имот "на зелено" в жилищния сектор крие съществени финансови рискове, предупреждава Иван Пармаков, партньор в Avalant, цитиран от "Капитал". Предварителният договор не гарантира собственост и оставя купувача с необезпечено вземане при фалит на инвеститора. Задължителните предпазни мерки включват правен анализ от адвокат, проверка на компанията в Търговския регистър и НАП, избор на гъвкава схема на плащане като 20/80 и подписване само след влязло в сила разрешение за строеж.

Пазарът в големите градове

Сред шестте големи града най-значителни годишни ръстове са регистрирани в Стара Загора (15.7%) и Варна (14.3%). В София и Пловдив нарастването е съответно с 13.2% и 11.3%. В Бургас то е само 9.1%, а в Русе се наблюдава лек спад от минус 0.8%.

През второто тримесечие спрямо първото най-сериозен ръст има в Пловдив (5.8%), следван от Стара Загора (2.9%). Във Варна и София увеличението е 2.8% и 2.4%, а в Русе – 2%. Единствено в Бургас жилищата са поевтинели с 1.5% през второто спрямо първото тримесечие.

Облагане на празните жилища

В дискусията за данъчните промени се обсъжда и идеята необитаемите жилища да бъдат обложени с по-високи данъци. "Абсолютно редно е необитаемите жилища да бъдат обложени с по-високи данъци, каквито примери има в редица европейски столици", заяви наскоро Мирослав Язов, брокер и инвеститор в недвижими имоти, работил на пазара в Пловдив. Според него така предлагането рязко ще се завиши и това ще балансира цените, които в момента са изкуствено завишени. Освен това, ако тези жилища излязат на пазара, нуждата от ново строителство ще падне драстично, а с нея и натискът за разширяване на големите градове, които се презастрояват агресивно, унищожават се зелени площи и инфраструктурата се претоварва.

На по-ранен етап от кабинета споменаваха и вариант за прогресивно облагане на второто, третото и всяко следващо жилище. "Броят на имотите невинаги е критерий за справедливо данъчно облагане", коментира по този повод Евгени Василев, собственик и управител на Sorenda Real Estate. Според него трябва да се отчитат също стойността и характеристиките им – едно е наследствена селска къща, друго – новопридобит апартамент за милиони.

Хотелът като бизнес актив

В сектора на хотелиерството Борис Лефтеров, съосновател и главен изпълнителен директор на New Norm Hospitality, коментира пред "Капитал", че липсва разбиране у инвеститорите, че хотелът е бизнес актив, а не просто "его актив". Това е част от по-широката тема за нагласите на инвеститорите в курортни и градски имоти.

Перспективи пред пазара

Очакванията за пазара на жилища са свързани както с евентуално покачване на лихвите, което би имало сходен ефект върху търсенето, доколкото голяма част от жилищата са купени с банкови кредити, така и с данъчните промени. Ако предложението за удвояване на данъчните оценки бъде прието, това ще се отрази на разходите на собствениците и на инвестиционната активност. Междувременно строителството в България се представя силно според анализ на Coface, но металите са в риск, а ръстът на икономиката се очаква да се забави до 2.7% тази година – фактор, който може да повлияе на покупателната способност и търсенето на имоти.