Как да оцените рисковете при покупка на имот „на зелено“

• 2026-09-21
• Бизнес
• Редакция

Покупката на жилище „на зелено“ може да е най-голямата инвестиция в живота на едно домакинство, но тя носи и съществени финансови рискове, ако купувачът не подходи внимателно. Предварителният договор не означава собственост, а внесената първоначална вноска не е обезпечена с реален актив. Това е основното предупреждение на Иван Пармаков, съосновател на консултантската компания Avalant, който има над 10 години опит в сделки с недвижими имоти за над 40 млн. евро. По думите му случаите на фалирали инвеститори са единични – под 1% от всички проекти, но рискът съществува и изисква проверки.

Предварителният договор не е собственост

Първото и най-важно правило е да се разбере, че предварителният договор е само писмено обещание между продавач и купувач за построяване, прехвърляне и заплащане на имот. Плащанията преди Акт 16 не са обезпечени с ипотека или залог, а представляват по същество необезпечен заем към инвеститора. Ако дружеството изпадне в несъстоятелност, купувачът остава с вземане, което може да се окаже невъзможно за събиране.

„Предварителният договор е само писмено обещание между две страни – продавач и купувач, за построяване, прехвърляне и заплащане на определен имот. Предоставената първоначална вноска от страна на купувача не е обезпечена с реален актив и гаранцията, която получава срещу нея, е само писменото волеизявление на страните“, обяснява Пармаков.

Затова оптималната схема на плащане е 20/80 – 20% при предварителен договор и 80% след получаване на Акт 16. Всяка друга пропорция с по-голямо плащане преди Акт 16 увеличава риска за купувача.

Задължително е правно обследване

Вторият ключов съвет е да се ангажира адвокат, специализиран в недвижими имоти, още щом изберете сграда. Освен преглед на договора, адвокатът трябва да извърши „правно обследване“ – да провери историята на парцела, дали е собственост на инвеститора или има право на строеж, както и всички документи за собственост. Добра практика е цялата кореспонденция с инвеститора да минава по имейл с копие до адвоката, за да има писмени доказателства при евентуален спор.

Проверка на дружеството инвеститор

Третата стъпка е проверка на дружеството продавач. Важно е дали то е проектно – създадено само за тази сграда и без друга собственост, или инвеститорът реализира проекти с едно дружество с история и построени други сгради. Вторият вариант е по-благоприятен, защото е по-трудно дружеството да бъде обявено в несъстоятелност, ако в него има множество активи и добра кредитна история. Някои от най-големите инвеститори оперират така и са изградили положителен имидж.

Неразделна част от проверката е анализът на репутацията на инвеститора – предишни сгради, други бизнеси, свързани дружества. Сериозните инвеститори показват екипа си – финансисти, архитекти, проектанти, инженери, търговци, вътрешни адвокати – което говори за професионален бизнес, а не за „инвеститор любител“. Ако проектът се управлява от брокерска агенция, винаги проверявайте кой е крайният собственик в Търговския регистър и НАП с помощта на адвокат. Всяко разминаване е червен флаг.

Контекстът в България

Пазарът на ново строителство в България остава активен, но предпазливостта е от съществено значение. Макар случаите на фалирали инвеститори да са под 1% от проектите, те могат да засегнат тежко спестяванията на домакинствата. Затова проверките на инвеститора, правният анализ и гъвкавата схема на плащане не са просто формалност, а необходима защита на интересите на купувача. В бъдеще, с нарастващата конкуренция и регулаторни изисквания, прозрачността на инвеститорите вероятно ще се повишава, но до тогава личната отговорност и информираността остават най-сигурният щит.